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神奇的樓市,8135的樓面價,限賣9900元,這波要為開發商鳴個不平

2018-05-18 10:39:16            


昨天出了一個很神奇的樓市大事兒。

517日上午,長沙市一宗商住用地競拍。這宗土地上的住宅被要求按9900/平方米(不含精裝修價格)限價銷售,而這宗商住用地的拿地樓面價達到了8135/平方米。

 

樓面價直逼住宅限價

這宗編號為[2018]長沙市025號的地塊,位于長沙市中心城區書院路。

地塊出讓面積12825.77平方米,規劃用途為商業、住宅用地(商住比55

起始價37740萬元,起始樓面價約5885/平方米

容積率5.0,建筑密度35%

地塊限定住宅最高銷售價格(不含精裝修價格)9900/平方米,并要求采用裝配式技術進行建造。

在經過7家房企36輪競價“廝殺”后,這宗地塊被卓越置業集團(長沙)有限公司以52170萬元摘得,樓面價高達8135/平方米,直逼其住宅銷售限價9900/平方米。

雖然在實際銷售時,開發商可以通過住宅部分精裝修、提高商業部分售價等手段謀求利益。但是樓面價距最高售價僅1765元每平的情況,還是讓大多數人瞠目結舌,驚掉下巴。

 

為什么會出現這種情況

據中原地產的數據顯示,2017111月間拿地過百億元的房企達到58家,而在2016年同期只有40家。2017111月間,拿地200億元以上的企業有30家。

拿地的開發商在減少。很大的原因是土地價格的不斷走高,以嘉興為例,原先一宗5萬方宅地可能只需要3億就可以拿下,而現在總價則輕松上10億。

故,現在有實力在一二線城市瘋狂拿地的,要么是本地龍頭,要么是財大氣粗的標桿型房企。實力稍有不濟的開發商,拿地很是艱難。

但土地是開發商的生存根本,手上沒有土地的開發商,要么被迫轉行,要么尋求合作。

另一點,由于全國范圍性的調控,房價的漲幅受到抑制,很多城市對新房備案價控制的都很嚴格。

嘉興雖然沒有一條具體的控價線,但是通過一二手房市場的倒掛就能知道,嘉興新盤售價仍舊在嚴格的控制中。

湖州則直接明了,在出讓土地的時候,就已經把該地塊的最高售價規定了。

上文中的長沙也是如此,土地出讓時規定毛坯售價。

于是開發商就陷入了兩難的境地,不拿地是肯定會死的,但是拿了地,好像也活不下去。

中國的房地產,真的陷入了“薄利多銷”的情況。

怎么“多銷”?快開發、快開盤、快周轉……

 

那您會說了,土地價格這么高,不就是開發商炒起來的嘛

您是真的太高看開發商的能力了,本質上他們也是“游戲玩家”,也要尊重游戲規則,更要聽GM的話。

他們想要繼續游戲的資本就是手上有土地,但是現在土地掛牌的越來越少,你不拿地,別人就拿了。所以,迫不得已,大家只好搶,壓縮利潤地去搶,絞盡腦汁地去搶。

只是為了繼續擁有游戲資格,不被提出這場游戲(那些土地定向出讓的除外……)。

 

應對的辦法……

1. 減配

就像合資車的中國版本往往都會減配尋求最大利潤一樣。在土地成交樓面價和政府限定新房售價差距不大的二、三線城市,開發商想要生存下去,減配也就成了必然。

由于種種原因,我無法具體距離嘉興開發商的減配,只能靠您自己發現。但是,減配不意味著會產生安全問題,不會影響您的基本居住,只是從“豪華領航班”變成“經濟適用型”……

2. 合作開發

昨天的推送里著重寫了這一點,在這里就不做展開了。合作開發,是拿到地的開發商和沒拿到地的開發商尋求的“雙贏”,但最終能否達到效果,需要時間的檢驗。

3. 捂著唄

拿地價格居高不下,自身無法控制,那就只能從售價上下功夫了。在明確備案價隨著時間的推移將會逐步開放之后,更多沒有大額資金壓力的開發商把注意力放在了“脫”字訣上,現在能賣1.2萬的,說不定3個月后就能賣1.35萬了。

4. 快速周轉

但沒有大額資金壓力的開發商畢竟是少數,更多的開發商是需要問銀行借錢開發的,這些開發商的應對方法就是提高開發速度、縮短開發周期、快速周轉,薄利多銷。

369(拿地后3個月售樓處開放、6個月開盤、9個月售罄)已經落伍了,現在追求245(拿地后之間開工、2個月售樓處開放、4個月開盤、5個月資金流回正)。

 

樓市的問題越來越多,愈發病態。再次提醒,入市謹慎。

但同時,在這個樓市中,還能堅持自己、堅守品質的開發商,一定是值得信任和托付資金的那一家。

 


 

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