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土拍之后嘉興格局會大改寫嗎 本周日有看房福利

來源:嘉論房產網  2019-05-29 18:15:32            
今天的推文開始之前,先發個活動和福利,本周日嘉論房產網將組織看房團看房,同時將附贈梅花洲景區免票游覽的福利。

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  集合時間:6月2日12:30

  集合地點:嘉興市民廣場

  帶看項目:交投祥生·白鶴郡春風十里二期

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  交投祥生·白鶴郡:高鐵新城潛力股,余新政務核心區,由浙江交投和祥生地產聯手打造,23萬方城市大盤。

  春風十里:鳳橋網紅樓盤,周邊環境優異,風景宜人,配套齊全,項目人車分流,精裝交付并配備地暖

  昨天的土拍,可以說既在意料內,又在意料外。意料內指的是,在開拍前,科技城宅地基本可以被認定會觸頂熔斷,而事實果然如此。意料外指的是,主城北和城東兩塊地,居然會有如此強勁的表現。

  這場土拍,主城北和城東兩塊地的意義可能比科技城來的更大點。科技城宅地有這么多光環加持,如果拍不出個蛋蛋來,那可以關門歇業了。

  先來簡單回顧下成交情況。

  可以發現主城北和城東這兩塊地均刷新了各自區域的樓面價,成為新晉地王。

  光從樓面價來說,主城北的宅地和附近的萬城項目差距不大,一個在八千出頭,一個在八千三零點。而且兩塊地均有12班幼兒園配建的要求,在這一節沒啥大出入。但新希望拿到的這塊地,最大的癥結在還有商業的要求。

  而且對商業的布局和形式都做了較嚴格的規范:

  商業應集中布置于城北路與三元路交叉口區域,并結合商業形成開敞空間,與住宅相對分離,商業不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房,除底商或1-3層有單元內部垂直交通的情況外,其他樓層最小產權單元面積不低于200平方米。

  其中商業計容面積占總計容面積的比例為18%-20%。

  這種設計,不能在住宅底下做底商,也就是要讓出部分空間來做獨立的商業。而商業又不能碰相對容易出貨的公寓,且對最小產權單元面積做了限制(200㎡)。環顧地塊下周邊的環境,似乎也不是什么搞商業的優異之所。這塊地最難搞的還是商業這部分。如果做不好很難回本,這部分的窟窿可能還需要住宅部分來填。

  這些條條框框算上去,新希望對這塊新晉“地王”恐怕也沒有想象中的歡喜,其住宅的實際樓面價遠超拍到的價格。比起一同拿到的科技城南地塊,也沒差了多少去。但兩者的前景和境遇可是一個天上一個地下。


  這塊地的出現,一下子拉高了主城北的調性。原先這里只有距離還算近的贊園在支撐。不過現在說主城北崛起還言之過早。在今年的土地供應計劃中,主城北還會有多宗宅地預計要出讓。與新希望隔壁就有兩塊同屬原鋼鐵廠地塊的兩塊翻新宅地。這兩塊宅地的表現才會在很大程度上對主城北的板塊定位產生較大影響。新希望可能只能算英勇的先鋒。如果后兩塊宅地表現不佳,對新希望來說可能不是好事。

  主城北算是新老交替的一個典型區域,像新希望地塊南側的百花新村就是一個居住條件不算理想的老小區,而同區域內也有像御品公館這樣的新商品房。這種復雜的城市界面構成,很難吸引到其他區域的購房者,其區域內最大的購房群體可能還是本區域的原住民以及一些需要落戶和讀書以及工作在附近的新居民。有利的方面是,這個區域中相對來說還是缺少一些有品質的商品房,區域中還是有改善的需要。

  城東的宅地,相比起來,在地塊條件上簡單很多。不過城東的土地價值體系非常紊亂。我們可以簡單看下。

  該區域中,目前在售待售的項目,樓面價最低的在5000多,最高的則是正黃的8712元/㎡。差幅達到三千多近四千,不可謂不小。

  城東這里前前后后來了不少的開發商,大大小小有名沒名,來了一波走了一波,直到榮盛進入后,對這里鐘情有加,最后漸有將城東發展成大本營的意思。

  不過這里總體來說,只能算不溫不火,一直屬于嘉興城市各大板塊中的洼地。這里也是承接嘉興剛需購房需求的主要陣地。至少在價格方面,讓很多購房者相對還是比較好接受的。但正黃的這一次出手,直接在城東封神,固然對區域內新房二手房是個利好,但同時也可能會改變城東新房的定價基準。

  目前城東拿到預售證價格最高的,是錦繡外灘的12050元/㎡。以正黃的樓面價來說,這個價格勢必要再往上走點,毛坯起步售價可能就要摸到一萬三這個門檻。如果到這個價格的話,城東新房的性價比將蕩然無存,嘉興市區的房價“洼地”也將不復存在。這對剛需購房者來說,可能不是一個太過友好的消息,購房的選擇面將越來越小。

  不過實際上,影響面也沒那么夸張。因為城東基本上已經沒有多少開發用地了。現售的項目也不會受到這塊地的福澤,而正黃的地不出意外在領證上也會受到來自限價的審視,脫離現有的價格獨享高價并不現實。

  好消息是,城東據說還有商業體用地的規劃,有意引進一個大型商業體,這對整個板塊來說,無疑是個好事。

  而土拍的后好處也立竿見影,最近一些項目在土拍前后開盤,賣的基本都不錯,一些項目傳來搶房消息。土地市場對新房市場一直有正面的刺激作用,現階段新房熱度不減,大有越燒越旺的趨勢。對于購房者來說,如果有買房意向,還是早做打算為好。

  本周日嘉論房產網看房團直擊城市南部兩大網紅盤,說到城市的方向,還是在南!


 

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