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剛需的危機 一次高潮的土拍或將填平嘉興的房價洼地

來源:嘉論房產網  2019-06-03 18:08:57            
上周在嘉興市本級進行的兩場線上土拍,可以說是十分的好嗨喲。從開拍前就受到各方關注,再到拍出的結果不出意料地讓嘉興再度火了一把。

  上周在嘉興市本級進行的兩場線上土拍,可以說是十分的好嗨喲。從開拍前就受到各方關注,再到拍出的結果不出意料地讓嘉興再度火了一把。

  其中科技城和秀湖宅地基本在預期內,而主城北和城東宅地刷新區域樓面價記錄,還是讓人有點小意外的。相比起科技城和秀湖這兩宗熔斷的宅地,另外兩個方向的新晉地王,也許對普通人的影響來得更大些。

  要知道,在土拍之前,嘉興的板塊格局是這樣的。

  第一梯隊:南湖新區、城南

  第二梯隊:科技城、秀湖、國際商務區

  第三梯隊:城東、城北、湘家蕩

  (以上盤點的都是有新房可售的區域,主城區僅有個別在售項目的區域不計入)

  各梯隊間算是涇渭分明。可在土拍后,形勢可能就有點變化,首先科技城和秀湖隨著熔斷的光環的產生,大有向第一梯隊進發的態勢。

  其次,城北一帶(含主城北)和城東歷來一直是嘉興市區的房價洼地。如果有人對以上排序有疑義的話,我們可以以備案價為參考。

  在備案價格方面,城北和城東無疑是整個市區諸多板塊中,價格相對較低的,這里也是嘉興偏剛需類購房群體較為集中的地方。

城東長纖塘 圖片來源網絡

  嘉興的房價在2016年以前,均價大約在七千多點。在這個價格區間,不同的板塊房價雖然有差異,比如那個時候南湖新區就能賣到八千一平,但彼時基數低,房價的差異并不明顯。

  但當房價翻了一番都不止的現在,板塊的差異就很明顯了。比如第一梯隊的城南,新房價格已經穩穩站在了兩萬以上,而價格相對較低的城東,則還在一萬四上下的當口,這比起房價水平在一萬七上下的國商區,也有不小的差距。

  由于房價的大幅上漲,嘉興各板塊之間已經有了很明顯的價格分野。這個分野就像護城河,保護著一些購房者能在可以承受的范圍內進行不同的選擇。想要好學區的或者好地段的,選第一梯隊去;想要買有潛力的、未來可期的,選第二梯隊去;而如果不求地段學區潛力什么的,那在第三梯隊也有挺多選擇的。

  在這個價值體系下,各自相安,各取所需,也還過得去。

  但是城北、城東新地王的出現,打破了這種平靜。

  我們都知道,房價的一個重要構成基礎就是地價。盡管嘉興新房出于調控的原因,限價限的厲害,但其房價體系中,地價依然是一個很重要的構成。

  在城東沒出新地王之前,樓板價最高的紀錄保持者是榮盛的祥云府,樓板價在7256.8元/㎡。而祥云府后面的兩個項目,一個大發的融悅東方,一個榮盛的錦繡外灘。樓面價只在五六千之間。這個時候,城東的備案價格在一萬一千出頭。

  一萬一千多的備案價格,在嘉興各個板塊中說它一句價格洼地并不為過。

  但當新地王產生,樓面價爬升到八千多近九千的段位時,原來的體系也會隨之進行調整。城東的洼地,恐怕在不久的未來,就會漸漸被填上。

  同樣的情況出現在城北。城北因為某些原因,價格始終走不高。即使萬城贊園拿地的樓面價高達八千多,備案價的命運和城東如出一轍。但隨著新希望地王的出現,有可能會打破這種局面。城北有著大量的人口居住和換新需要,在房價預期改變的背景下這種需要可能也有新的變化。

  在剛過去的兩場土拍,并沒有打破上限,但卻意外地抬高了下限。嘉興房價的洼地,可能會逐漸填平。第三梯隊和第二梯隊的價格差距會有一定幅度的縮小。從這個角度看,這一次的土拍后,會對很多人的購房產生影響。

  在目前的樓市環境下,嘉興的購房以改善房源占到主體,但接下來,可能一些剛性需求也會得到激發。


 

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