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當板塊分化越來越厲害的時候 買房到底看樓盤好還是看板塊好

來源:嘉論房產網  2019-06-14 17:58:04            
隨著嘉興房價體系的逐步建立,市區各板塊之間的分化越來越明顯。價格筑壁壘,房價成了各大板塊建立“勢力范圍”的最好利器。

  隨著嘉興房價體系的逐步建立,市區各板塊之間的分化越來越明顯。價格筑壁壘,房價成了各大板塊建立“勢力范圍”的最好利器。

  過去,在房價還沒有開始上漲的年代,七八千的均價,對于絕大多數人來說,買哪里都不受限制。相同面積段,總價差異最多也不過小幾十萬,大部分都在幾萬塊的浮動范圍。

  這個時候,雖然也有板塊的概念,但沒有價格梯度的支撐,板塊也不過是為了叫起來方便。這個階段人們買房很少會考慮板塊的差異,更加不會說我看好一個潛力股,我去投資那里或者率先占位,等待紅利的到來。比如在2016年的時候,甚至更早以前,有多少人會考慮科技城?那個時候的科技城偏居一隅,屬于城市非主流地帶,房子遠沒有今天這么暢銷。

  那個階段,就算是新房房價普遍較高陣地的南湖新區,“北師大學區房”還是大多數人可以消受的。9000一平的寶石公館玉山大平層你能想象?只要對自己狠一點,普通工薪族也是有可能住大平層的。而此時購房者的差異化也遠未形成。

  但當房價翻一番還不止的時候。嘉興樓市的整個市場結構和邏輯就全部重新定義了。最明顯的就是我們前面講到的板塊的分化。

  相比起過去在二手房領域,一些房東想蒙一下不明行情的購房者而導致報價混亂,在新房價領域,已經形成了比較明顯的價格梯度。

  比如價格相對洼地的城東,整體的備案平均水平還不到12000元/㎡,而樓盤聚集競爭激烈的秀湖,備案均價水平約在14500元/㎡上下。兩者的壁壘差距十分明顯。加上秀湖主打大面積的改善,秀湖的套均起步總價已爬到200萬級。而像城南,這個起步級別就來到了250萬。

  而實際的銷售價格,比我們明面上看到的價格,差異更大。

  當此階段,購房者購房選擇已經被迫區域化。剛需的陣地主要集中在城北、城東。剛改、介于剛需和改善之間的,可能考慮主城的一些區塊,或者熱門的科技城、國商區等。改善可能會考慮秀湖、城南等板塊。

  板塊的壁壘化,跟市場對板塊的價值判斷是同調的。嘉興雖然經歷了一輪房價的暴漲,但在長三角城市中依然屬于下游水平。房價價差空間不夠,所以板塊的差異化還沒達到一個很高的層次。不像上海、杭州等地方,板塊價格的差異,可能是一個地方的兩套房甚至多套房才抵得上熱門區域的一套房。像上海遠郊可能也不過兩三百萬的級別,但越往核心區去,這種房價差幅的級別,都是兩三百萬為一檔。一旦落定,從一檔升級到另一檔,對資金的壓力非常大。

  板塊壁壘化最大的好處和弊端就是將社會資源不公平的分配。還有的,就是資產的增值性。

  嘉興城市還不夠大,房價也沒有動輒好幾萬一平那么可怕。但舉個簡單的例子就是,遠郊的房產,保值度和增值度上,遠沒有市心或者熱門區域的房產來得大。

  當房子達到百萬級甚至更高的時候,最佳的狀態是,你不單要考慮住的問題,還應當把資產的增值考慮進去。

  當你如果同時可以進行這樣的選擇:輕松入手非熱門區域的房子和咬咬牙上一個比較有前景的板塊,建議你選擇后者。因為后者的空間能給你帶來更多的增益可能。哪怕你不是投資,只是自住,但這種增益是實實在在存在的。

  在新舊房產的考慮上,大致是這么一個選項級:新房>次新房>一般二手>老破小

  主城區的老破小,如果你不是出于讀書的需要或者想博一下拆遷的可能,那最好率先把他拋棄掉。因為這類房子,增值空間有限,脫手困難,反而會成為拖累。

  在新房二手房選擇方面,如果不是因為馬上需要讀書這種需要,其實一直就是新房比二手房有優勢。

  這幾點不用多說,都是明白的。其實唯一要說的是,行進到現在,一些買房的理念需要稍微變化下。買房選板塊還是選樓盤?

  過去買房,除去投資客,恐怕有極少的人會說,我買房不管樓盤只看地方。人們會考慮周邊有沒有我需要的配套,有沒有公園方便過去走走,至于學校這種都是老生常談的東西。但是現在,當板塊分化越來越明顯的今天,買房需要具備一些眼光。除非是很剛性的需求,預算不夠或者其他特殊需要,不然買房多從板塊發展和前景去考慮。

  在現階段,嘉興的房價體系尚未完全成型,板塊的分野也沒有那么強烈,多數人還是有選擇的余地。在還能上車的時候,買房建議還是往評價比較好,或者比較有前途的板塊去。往往這些板塊背后代表的是資源的傾斜或者發展的空間。

  哪怕這個板塊,跟你過去的生活大相徑庭。


 

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